Ринок комерційної нерухомості в Київській області
Станом на перше півріччя 2018 ринок комерційної нерухомості в Київській області продемонстрував стійку тенденцію до зростання. За оцінкою ріелтейров, капіталізація ринку зросла приблизно на 35% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. По всій видимості, позитивна динаміка збережеться і надалі, особливо в перспективі скасування мораторію на продаж землі.
Разом з тим негативні фактори зберігаються і пов'язані з поділом в українському законодавстві класів земель на «сільськогосподарські», «під забудову» і, власне кажучи, комерційну нерухомість, яка все ще перебуває в комунальній або державній власності, що створює природні передумови для бюрократичної спекуляції і маніпуляцій зі статусом землі. Саме юридична невизначеність роздуває ціни на приміщення і офіси, особливо в районах з хорошою окупністю вкладених «перших грошей».
Крім того, серед факторів, що впливають на позитивну динаміку ринку, можна виділити зростання чисельності ОСББ. Справа в тому, що за останні 20 років більшість цокольних приміщень, прибудинкових територій і допоміжних будівель були приватизовані, скажімо так, не зовсім законним шляхом. Тому, у міру зростання чисельності ОСББ, місцеві жителі «відвойовують» в судовому порядку таку нерухомість, що тільки роздуває кінцеву ціну на квадратні метри. Тим більше, що останні перекваліфіковуються під потреби ОСББ, - основна претензія до попередніх власникам зводиться до того, що комунікації нових приватних володінь перерізалися не на користь власників квартир. Виходило так, що ряд об'єктів, формально перебуваючи в одному приміщенні або на тій же території, отримували іншу оціночну вартість, ніж «материнське» будівлю. Тепер же ринок фактично відновлюється, по крайней мере, в ціновому сегменті.
Ще одна особливість полягає в тому, що більшість угод по нерухомості проводяться або в Києві, або в районах Київської міської агломерації, що також позначається на динаміці цін. Скажімо, в столиці вартість торгових площ і складських приміщень в Києві рідко опускається нижче 1050 у.о. за кв.м., з боку Борисполя і по Оболонській трасі це 700-900 дол. За метр, а ось інші райони передмістя можуть похвалитися в кращому випадку цінами 350-450 у.о. за кв.м.
Торгові площі
Основні торгові площі сконцентровані в районі Ірпеня, Білої Церкви, а також в Києво-Святошинському районі та в Святошинському районі м.Києва. Середня ціна пропозиції - 877 у.о. за 1 кв.м. Орендувати приміщення можна за 15 дол. За метр.
При цьому в передмісті спокійно можна виявити об'єкти з орендною платою в 5-7 у.о. за одиницю площі, за якістю не поступається «київським» аналогам. Що ще характерно - це «розкиданість» цін. В одному і тому ж районі моно виявити практично ідентичні об'єкти з діаметрально протилежними вартості оренди - все залежить від власника приміщення. Це говорить про те, що ринок ще не сформувався, особливо після кризи 2008-2015 років, його динаміка буде змінюватися, і в першу чергу від політичних, а не економічних чинників. До того ж рітейлери в очікуванні «земельного питання», що також грає свою роль в зростанні цін на нерухомість.
Складські приміщення
Складські приміщення також демонструють свою неоднорідність. Середній ціновий сегмент продажів - 210 дол. За метр, оренда обійдеться за 2,6 у.о. за об'єкти «середньої руки». У порівнянні з торговими приміщеннями ринок тут уже визначився, і такого сильного розкиду по ціні немає. Простежується чітка закономірність: чим більше пристосоване приміщення під склади, проведені коммункации, облаштована територія і т.д., тим більше ціна за пропоновані об'єкти. Позначається і фактор локалізації. Природно, чим далі від Києва, тим ціна нижче.
Виробничі приміщення
Вартість виробничих приміщень, як і торгових площ, також чітко невизначена в зв'язку з невирішеністю «земельного питання» і певним дефіцитом самих «метрів». Середні продажу - 435 у.о. за 1 метр, оренда - 3,1. Причому що все приміщення вимагають додаткових капіталовкладень - погані внутрішні комунікації, під'їзні шляхи і в цілому логістичний супровід, або підприємства продаються як бізнес. Київська особливість полягає в тому, що продавці часто не роблять різниці між «приміщенням» і «бізнесом», що і впливає на позитивну динаміку ринку.
Кафе, клуби, ресторани
Приміщення цього класу в середньому продаються по 843 у.о. за одиницю площі, оренда обійде за 15 у.о. за 1 кв.м. Висока вартість оренди обумовлена прибутковістю самих підприємств, тому, як і в випадку з промисловими об'єктами, можна говорити про совеобразной формі лізингу - в пропоновану ціну включені як вартість «метрів», так і орендна плата за бізнес. Хоча певна закономірність в ценоиой політиці тут також простежується - чим вищий клас закладу, тим вище його ціна в порівнянні з аналогами на даній території. Фактор віддаленості також грає роль, але, швидше за все, мова йде про відстань від центру Києва, а не від самого міста, як у випадку з торговими та виробничими площами.
Короткий URL: http://alter-idea.info/?p=35556
Info/?