1.2 Класифікація зносів об'єктів нерухомості - Теоретичний аспект оцінки зносу об'єкта нерухомості
1.2 Класифікація зносів об'єктів нерухомості
В Залежно від причин , Що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють наступні види зносу (див. Рис).
Усувний (виправний) знос - це знос, усунення якого фізично можливо й економічно доцільно, тобто вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.
Непереборний (невиправний) знос - це знос, усунення якого або фізично не можливо або економічно недоцільно, тобто вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу не сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.
Мал. Класифікація зносу об'єктів нерухомості
Для застосування методу розбивки при визначенні накопиченого зносу необхідно в якості розрахункової бази мати дані про вартість нового будівництва, виконані з розбивкою по конструктивних елементах.
Для кожного виду зносу характерна його підрозділ: переборним зносом називають знос, усунення якого фізично можливо й економічно доцільно. При цьому економічна доцільність полягає в тому, що вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу повинні сприяти підвищенню вартості об'єкта в цілому. При виявленні всіх позначених видів зносу говорять про загальний накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос являє собою різницю між відновленої вартістю та ринковою ціною оцінюваного об'єкта. Виходячи з суті даних визначень, можна стверджувати, що загальний накопичений знос є, перш за все, функцією часу життя об'єкта. З огляду на цю обставину, розглянемо суть основних оціночних понять, які характеризують цей показник.
Знос об'єктів нерухомості визначається багатьма факторами: кліматичними, географічними, економічними, тимчасовими та інше. Щоб мати уявлення про те, що саме формує знос нерухомості, підемо від зворотного. Фахівці, які ввели цей термін, розмежували його види. Розрізняють економічний знос нерухомості (його також називають зовнішнім), функціональний та фізичний. При цьому види зносу можуть бути усуненими і не усуненими. В першому випадку мається на увазі те , Що, доклавши певних зусиль, ступінь зносу можна скоротити. Другий вид означає безперспективність яких би то не було зусиль.
Отже, зупинимося на фізичний знос недвіжімості.Его розглядають щодо окремих елементів будівлі. Наприклад, довгостроковий фізичний знос відноситься до фундаменту, перекриття та іншим базовим елементам споруди. Короткостроковий відноситься до тих частин споруди, які з об'єктивних причин довго не живуть. Тут як раз і йдеться про комунікації - водопроводі (в тому числі його підземної частини), каналізації та ін. Фізичний знос може бути переборним, наприклад, за допомогою капітального ремонту. Однак є і непереборний фізичний знос, коли витрати на проведення ремонтних робіт економічно недоцільні.
Говорячи про функціональне зносі, оцінювачі припускають, що об'єкт нерухомості на сьогоднішній день не відповідає сучасним вимогам, які пред'являються до такого роду будівель. Наприклад, маленька кухня колись була прийнятна. Звичайно, і сьогодні можна жити в таких умовах. Однак ринок пропонує інші, більш комфортні варіанти. Конкуренція, яка існує в сфері будівництва, а також розробка і використання нових технологій сама по собі - основні причини функціонального зносу . Говорячи про функціональне зносі, можуть розглядати і обладнання. Наприклад, сантехніку в квартирі.
Якщо є можливість провести, наприклад, перепланування, або замінити ванну і це буде вигідно, то знос вважається устранімим. Інакше непереборним.
І, нарешті, економічний знос об'єктів нерухомості. Як правило, він неустраним. Тут включаються сторонні, на перший погляд чинники, такі як старіння навколишнього середовища або розвиненість інфраструктури в даному районі. Має значення навіть те, чи є по близькості автостоянка. Ну і, зрозуміло, зовнішній вигляд будівлі також має значення. Його не було естетичність також може бути виражена в процентному відношенні економічного зносу.
Ступінь зносу важлива не тільки при ціноутворенні об'єкта нерухомості. Вона також може означати перспективність побудови. Скажімо, ступінь зносу - значимий фактор при страхуванні нерухомості, а також при кредитуванні, адже деякі банки встановлюють обмеження на ступінь зносу об'єкта, який кредитують (в тих випадках, коли даний об'єкт є запорукою).
У літературі виділяють наступні методи розрахунку зносу нерухомості:
- нормативний;
- вартісний;
- метод терміну життя.
Нормативний метод застосовується для визначення зносу житлового будинку.
Для розрахунку зносу нежитлової нерухомості застосовують два способи:
- метод терміну життя;
- вартісний.
вартісний метод полягає у визначенні витрат на відновлення елементів будівель і споруд. Шляхом огляду визначається відсоток зносу кожного елемента будівлі, який потім переводиться в вартісному вираженні. Вартісний метод застосовується для визначення усувного фізичного зносу.
Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів і будівлі в цілому у вартісному вираженні. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до практично нового стану, результат по даному підходу можна вважати досить точним. Недоліки методу - обов'язкова деталізація і точність розрахунку витрат на проведення ре монта зношених елементів будівлі.
При розрахунку зносу методом ефективного віку використовуються поняття: фізичне життя будівлі, ефективний вік, решту терміну економічного життя. Розглянемо періоди життя будівлі і харак теризують їх оціночні показники
Визначення зносу будівель методом терміну життя базується на експертизі будівель оцінюваного об'єкта і припущенні, що ефективний вік об'єкта так відноситься до типового терміну економі чеський життя, як накопичений знос до вартості відтворення (за мещения) будівлі.
Показники фізичного зносу, ефективного віку і терміну економічного життя знаходяться в певному співвідношенні, яке можна виразити формулою
І = (ЕВ: ФЖ) • 100% = [ЕВ: (ЕВ + ОСФЖ)] • 100%,
де І - знос,%;
ЕВ - ефективний вік, що визначається експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому;
ФЖ - типовий термін фізичного життя;
ОСФЖ - термін, що залишився фізичного життя.
Фізичний знос можна розрахувати як для окремих елементів будівлі з подальшим підсумовуванням розрахованих знеціненні, так і для будівлі в цілому. Для наближених розрахунків зносу можливо іс користуватися спрощену формулу
І = (ХВ: ФЖ) • 100%,
де І - знос,%;
ФЖ - типовий термін фізичного життя.
Застосування формули 6.5. також актуально при розрахунку процентних поправок на знос в порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачу не представляється можливим зробити огляд вибраних аналогів для визначення показників, які використовуються у формулі.
Розрахований таким чином відсоток зносу елементів або будівлі цілому може бути переведений в вартісне вираження (знецінення):
О = СВ • (І: 100), (6.6)
де І - знос,%;
СВ - вартість відтворення (вартість заміщення).
Даний метод розрахунку зносу застосуємо для масової оцінки, при оцінки об'єктів нерухомості в складі активів підприємства при оцінці підприємства (бізнесу).
Недоліком застосування методу терміну життя для оцінки накопи ленного зносу є наявність тільки одного фактора, який визначає величину зносу (співвідношення ефективного віку і физиче ської життя). Для усунення даного недоліку розглядають раз особисті види факторів зниження вартості і застосовують метод розбився ня на види зносу.
Знос вважається переборним, якщо його усунення фізично можливо й економічно доцільно.
Сума всіх можливих видів зносу - це накопичений знос об'єкта нерухомості.
Визначення величини фізичного зносу складається з декількох послідовних етапів:
визначення величини виправного фізичного зносу;
визначення величини невиправного фізичного зносу в коротко-існуючих елементах;
визначення величини невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах.
Визначення величини виправного фізичного зносу (його називають також відкладеним ремонтом, так як передбачається, що типовий покупець зробить негайний ремонт, щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди: косметичний ремонт, відновлення ділянок протікає покрівлі, ремонт інженерного обладнання і т.д.) здійснюється з використанням вартісного або експертного методу розрахунку фізичного зносу.
Невиправний фізичний знос відповідає позиціям, виправлення яких в Нині практично неможливо або економічно недоцільно. Величина цього типу зносу визначається на базі різниці між повною відновною (або замісної) вартістю і сумою усувного фізичного зносу.
Для цілей розрахунку зносу елементи споруди, що мають непереборний фізичний знос, ділять на довгоживучі і короткоживучі.
У довгоживучих елементів очікувана залишкова життя збігається із залишковою економічним життям всієї споруди. Короткоживучі елементи мають меншу залишкову економічне життя, ніж вся споруда.
Для оцінки невиправного фізичного зносу в коротко-існуючих елементах використовують метод розрахунку терміну життя будівлі: різниця між повною відновною (або замісної) вартістю елемента і сумою виправного зносу елемента множать на відношення дійсного віку до загальної фізичної життя елемента.
При цьому загальна фізична життя елемента визначається за довідковими даними, що враховують періодичні ремонти та підтримання нормальних експлуатаційних характеристик.
Для оцінки невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах використовують також метод розрахунку терміну життя будівлі: величину виправного фізичного зносу і суми відновлювальної вартості короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом віднімають з повною відновлювальної (або замісної) вартості і отриманий результат множать на залишкову відновну (або замість попередньої вартість) довгоживучих елементів, а також ставлення дійсного віку до загальної фізичної життя будівлі.
Загальна фізична життя будівлі визначається в залежності від типу основних конструктивних елементів для різних категорій будівель по довговічності.
Визначення фізичного зносу будівель методом терміну життя
Виходячи з суті раніше розглянутих основних оціночних понять, які характеризують загальний накопичений знос будівлі з точки зору часу його експлуатації, можна стверджувати, що фізичний знос, ефективний вік і термін економічного життя знаходяться в певному співвідношенні.
Таким чином відсоток зносу елементів або будівлі в цілому може бути переведений в вартісне вираження (знецінення):
О = ВС × (І / 100);
де:
І - знос у відсотках;
ВС - відновна вартість.
Як зазначалося раніше, фізичний знос підрозділяють на усувний і непереборний знос. Крім того, на практиці елементи споруди, що мають усувний і непереборний фізичний знос, ділять на довгоживучі і короткоживучі.
Короткоживучі елементи - елементи, що мають менший термін життя, ніж вся споруда в цілому (покрівля, сантехнічне обладнання тощо).
У довгоживучих елементів очікуваний термін життя зіставимо з терміном життя і всієї споруди (фундамент, несучі стіни і т. Д.).
Усунути фізичний знос короткоживучих елементів
Причиною виникнення усувного фізичного зносу є природне зношування елементів будівлі з часом, а також недбала експлуатація. В цьому випадку ціна продажу будівлі відповідне знецінення, оскільки майбутньому власнику необхідно буде провести «раніше відкладений ремонт», щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (поточний ремонт внутрішніх приміщень, відновлення ділянок протікає покрівлі і т.д.). При цьому передбачається, що елементи відновлюються до «практично нового» стану.
Усунути фізичний знос в грошовому вираженні визначено як «вартість відкладеного ремонту», тобто витрат з доведення об'єкта до стану, еквівалентного початкового.
Непереборний фізичний знос компонентів з коротким терміном життя .
Непереборний фізичний знос елементів з коротким терміном життя являє собою витрати на відновлення цих швидкозношуваних компонентів і визначається різницею, між відновною вартістю і величиною усувного внеску, помноженої на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя цих елементів.
Усунути фізичний знос елементів з довгим терміном життя.
Усунути фізичний знос елементів з довгим терміном життя у вартісному вираженні може бути визначений розумними витратами на його усунення подібно переборні фізичного зносу елементів з коротким терміном життя.
Непереборний фізичний знос елементів з довгим терміном життя.
Непереборний фізичний знос елементів з довгим терміном життя визначається різницею між відновною вартістю всієї будівлі і суми усувного і незворотного зносу, помноженої на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя будівлі.
У деяких джерелах виділяється експертний метод оцінки зносу. Він передбачає створення дефектної відомості і визначення відсотка зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди.
Експертний метод розрахунку фізичного зносу заснований на створенні дефектної відомості і визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди. експертна метод є найточнішим , Але і найбільш трудомістким.
Даний метод передбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад можна назвати ВСН 53-86, застосовувані бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків при технічній інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої належності. У зазначених правилах дані характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель і їх оцінка.
Фізичний знос будівлі визначається наступним чином: 
Fф - фізичний знос будівлі, (%);
Fi - фізичний знос i-го конструктивного елемента (%);
Li - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості i-го конструктивного елемента (ділянки) в загальній вартості будівлі;
n - кількість конструктивних елементів у будівлі
Фізичний знос нерухомості супроводжується зовнішніми проявами, має причини, що викликають його, характеризується ступенем і характером поширення.
В цілому, для оцінки зносу потрібен великий масив інформації: цінової, економічної, технічної, виробничої, маркетингової, експлуатаційної і т.д., з урахуванням того, що машини та обладнання як об'єкти оцінки відрізняються величезною різноманітністю по функціональному призначенню, конструкції і умов застосування .
Склад інформації, можливої для використання, безпосередньо впливає на строгість і точність методів визначення зносу, що в підсумку забезпечує надійність результату.
Як відомо, запит на незалежну оцінку виникає в зв'язку з появою у замовника необхідності в документі , Обгрунтовує величину вартості його власності, або власності, якою він керує. Залежно від цілей оцінки цей документ обов'язково надійде в відповідну організацію (банк, суд, податкову інспекцію і т.д.) для використання та інтерпретації отриманих результатів. Тому одним з головних критеріїв якості оцінки є надійність результату або, іншими словами його точність і аргументованість, що підвищує якість оціночних робіт. Конкурентоспобность компанії, що здійснює оцінку, формується за рахунок якості звітів, зниження вартості оціночних робіт, скорочення термінів виконання замовлень, зниження трудомісткості своїх бізнес - операцій, в яких найбільш трудомістким є етап збору інформації, що займає до 70% загального часу.
Критерієм, що визначає вартість оціночних послуг є методична складність, відповідно трудомісткість виконуваних при розрахунку вартості робіт , Тобто обгрунтований обсяг витрат при безумовному виконанні вимог законів, нормативних актів і стандартів в оціночної діяльності.
При реалізації оцінного проекту необхідно обійтися без непродуктивних витрат, беручи до уваги взаємопов'язаність оціночних, аналітичних та інформаційних операцій. Нерідко виникає потреба в додаткових спеціальних роботах, таких як дослідження ринку, експертиза реального фізичного стану, інвестиційний аналіз, розрахунки по динаміці тих чи інших показників і т.д. Виконання подібних робіт вимагає залучення відповідних фахівців, експертів і, звичайно ж, збільшує трудомісткість, а відповідно і вартість виконуваних робіт.
Підвищення вимог до оцінки зносу нерухомості по надійності результату пов'язане з витратами на отримання додаткової інформації, її аналіз і різноманітні розрахунки декількома методами. Таким чином, інтенсифікація оціночного проекту передбачає зниження трудомісткості, а значить і витрат на оцінку машин і обладнання, без зниження надійності результату і інформаційної обгрунтованості.