Реферат - Чайка А.Г - Масова оцінка міських земель в Україні

1. Інститут гірництва та геології
2. зміст
3. актуальність
4. Моделі масової оцінки
5. Зарубіжний досвід розвитку масової оцінки міських земель
6. Виявлення найважливіших факторів попиту і пропозиції, що впливають на формування і динаміку цін у масовій...
7. Висновки
8. література

Інститут гірництва та геології

Кафедра геоінформатики та геодезії

Спеціальність «Землевпорядкування та кадастр»

Науковий керівник: к.т.н., доцент Гермонова Катерина Олександрівна

зміст

актуальність

Мета роботи і завдання дослідження

Моделі масової оцінки

Зарубіжний досвід розвитку масової оцінки міських земель

Фактори, що впливають на формування і динаміку цін у масовій оцінці

висновки

література

актуальність

Невід'ємною складовою частиною управління міськими землями є їх оцінка. Їй належить провідна роль у формуванні та реалізації регулювання міського землекористування [1].

У ринковій економіці оцінка земель і нерухомості зазвичай ділиться на два пов'язаних, але різних види, які називаються індивідуальною оцінкою нерухомості, або оцінкою окремого об'єкта нерухомості, і масовою оцінкою об'єктів нерухомості [2].

Останнім часом в світі спостерігається тенденція переходу до масової оцінці міських земель. Масова оцінка - це систематична оцінка (в грошовому вираженні) груп об'єктів нерухомості станом на певну дату, з використанням стандартних процедур і статистичного аналізу. Питання про масову оцінку може виникнути при необхідності оцінки великої кількості об'єктів нерухомості або ж при мінімальних термінах на проведення оцінки. У таких випадках займатися індивідуальною оцінкою представляється проблематичним.

Ринковій інформаційною базою для масової оцінки міських земель є, як правило, такі дані:

- дані про продажі земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва;

- дані про продажі колективного садівництва і присадибного господарства;

- дані про продаж та оренду квартир, гаражів, і різних об'єктів комерційної нерухомості [3].

Варіант з масовою оцінкою є прийнятним, як для замовника, так і для оцінювача. Для замовника, такий підхід коштує значно дешевше. Для оцінювача, розрахунок нерухомості методом масової оцінки спрощує процес оцінки, тому що носить систематизований і автоматизований характер.

Значний внесок у напрямку вивчення методик масової оцінки і в розробці моделей і алгоритмів масової оцінки в сфері оцінки вартості землі та нерухомості внесли наукові роботи та статті вітчизняних і зарубіжних вчених: Драпіковський О.І., Іванової І.Б., Губаря Ю.П. , Кривобокова М.Г. (Україна); В.П.Федорова, О.М. Пахомовой, Н.В. Буличова, Кошман В.Н., Зарайський О.А., Крючкової Н.С., Калініної Н.В., Гуляєва С.А. (Росія); Р. Глудемана (Швеція).

Однак, в Україні в даний час немає загальної методики масової оцінки міських земель, тому актуальною є задача аналізу найбільш прогресивних систем масової оцінки міських земель в світі з метою застосування і розповсюдження в Україні і побудови моделі масової оцінки міських земель на прикладі найбільшого м.Донецька.

Мета роботи: виявити переваги технологій і методик масової оцінки міських земель в різних країнах з метою застосування і розповсюдження в Україні, а також проаналізувати існуючі недоліки в даних технологіях і методиках.

Завдання дослідження:

1. Аналіз найбільш прогресивних систем масової оцінки міських земель в світі;


2. Виявлення найважливіших факторів попиту і пропозиції, які впливають на формування та динаміку цін у масовій оцінці;


3. Розробка моделі масової оцінки в умовах нерозвиненого ринку на прикладі м.Донецька.

У масовій оцінці застосовуються традиційні для оцінки методи: визначення витрат, порівняння продажів, визначення доходів. Однак, масова оцінка має ряд своїх принципових відмінностей від індивідуальної, представлених в таблиці 1.

Основні можливості застосування масової оцінки представлені у вигляді схеми на рисунку 1.

Малюнок 1 - Можливості застосування масової оцінки

Побудова моделі базується на аналізі зібраної інформації і теорії оцінки. Кінцевим результатом є математична формула, в лівій частині якої розташовується ринкова вартість об'єкта на конкретний момент часу, в правій - вираз, який включає в себе фактори, що визначають цю вартість (рис.2).

Малюнок 2 - Схема проведення масової оцінки

Таким чином, на першому етапі, грунтуючись на аналізі ринку і обсяг і характер інформації, вибирається метод оцінки і загальний вигляд моделі (адитивна, мультиплікативна чи гібридна) [4]. Наступним етапом є формування первинних змінних моделі на основі ціноутворюючих факторів (тобто проводиться кодування в цифровому вигляді якісних факторів і т.п.). Наприклад, дата угоди і рік споруди можуть бути перетворені нелінійної функцією. Нарешті, на заключному етапі, коли визначена структура моделі, які фактори і яким чином вони в модель входять, проводиться калібрування (ідентифікація) коефіцієнтів моделі, яка визначає безпосередній вплив конкретних факторів на ринкову вартість. Також на заключному етапі необхідно провести контроль якості оцінки.

Моделі масової оцінки

Моделі масової оцінки розробляються для груп типових об'єктів нерухомості з обмеженою кількістю характеристик об'єктів. Ця умова масової оцінки припускає подібність об'єктів за всіма іншими характеристиками як фізичним (технічним), так і за умовами їх розташування в рамках проведеного зонування території.

Можна виділити три основні види моделей масової оцінки, кожен з яких має свою специфіку. Аддитивна модель має наступний вигляд:

P = A0 + A1X1 + ... + AnXn, (1)

де P - ринкова вартість об'єкта на конкретний момент часу,
(Х1 ... Хn) - характеристики об'єкта нерухомості,
An - чисельні коефіцієнти при змінних характеристики об'єкта, що показують внесок відповідних характеристик у вартість.

Математична регресія дозволяє точно розрахувати оптимальні An для конкретної бази даних, однак закладене припущення про лінійність вкладу кожної характеристики зазвичай не відповідає реаліям ринку. Аддитивна модель не враховує взаємозв'язку факторів один з одним, незадовільно описує прикордонні ситуації (наприклад, об'єкт з дуже великою площею).

Проте, на основі цієї моделі можна зробити висновки про значущість тих чи інших змінних і погрішності інформації. Аддитивна модель зазвичай використовується для попереднього аналізу.

Мультиплікативна модель має вигляд:

P = B0 * Х1B1 * ... * ХnBn, (2)

де Bn - ваги змінних характеристик об'єкта.

Проста мультиплікативна модель зводиться до адитивного виду шляхом логарифмування, і має подібні недоліки. Однак вона дозволяє більш гнучко відобразити залежність (в тому числі і нелінійну) вартості від значень характеристики.

Гібридна модель є комбінацією двох перерахованих вище видів, наприклад:

P = Х1B1 ... ХnBn (A0 * A1Х1 * ... * An * Хn), (3)

де A, B - ваги і коефіцієнти при змінних характеристики об'єкта.

Такий вид моделі дозволяє досить адекватно відображати основні тенденції ринку. Відсутність суворої детермінації дає можливість приймати рішення про спосіб включення (адитивний або мультиплікативний) в модель будь-характеристики об'єкта, підбираючи оптимальний з точки зору точності прогнозу. Однак такий вид моделі значно ускладнює калібрування коефіцієнтів. Зазвичай тут використовуються ітеративні методи.

Вибір того чи іншого виду моделі визначається з точки зору найбільш адекватного відображення реального ринку. Прості моделі - адитивна і мультиплікативна можуть застосовуватися для опису слаборозвиненого ринку, де немає жодних нелінійних тенденцій, вони досить логічні за своєю структурою і стійкі в тому сенсі, що відсутні сильні викиди в оцінці для нестандартних об'єктів. Гібридна модель оптимальна для ринку з усталеними нелінійними тенденціями і складними видами залежності вартості від факторів. На жаль, аналізувати кінцеву гібридну модель не так просто як дві попередні, особливо, якщо задіяні складні змінні, що відображають взаємовплив характеристик. Іншою проблемою гібридної моделі є сильна залежність кінцевого результату в процесі ітеративного калібрування від початкових значень коефіцієнтів. Проблеми складних гібридних моделей перетинаються з проблемами евристичного моделювання, поки ще слабо розроблені і вимагають активного експертного участі [4].

Зарубіжний досвід розвитку масової оцінки міських земель

Відповідно до поставлених в роботі завдань, необхідно проаналізувати існуючі в світі системи масової оцінки міських земель. Як приклади буде розглянуто досвід розвитку масової оцінки міських земель в Російській Федерації, в Швеції і в США. Вибір розвитку саме цих країн обумовлюється тим, що Швеція і США є одними з найбільш розвинених в світі країн з ринковою економікою і яка склалася системою оподаткування. У Росії масова оцінка міських земель розвивається з початку 90-х рр. в зв'язку з появою і розвитком ринку нерухомості і підготовкою до введення податку на нерухомість. З початку 90-х рр. Росія і Україна мали однакові можливості та економічну базу для початку реформування земельних відносин в області оцінки земель, однак стратегічний курс розвитку, за яким йде Росія в області реформування земельних взаємини, на сьогоднішній день випереджає Україну.

З аналізу зарубіжного досвіду можна побачити, що в багатьох країнах вже сформовані системи масової оцінки міських земель, законодавча та інформаційна база для виконання такого виду оцінки. При цьому така інформаційна база є достовірною і загальнодоступною. Крім того, в системах масової оцінки передбачена можливість оперативного включення змін у властивостях об'єктів, що, в свою чергу, дає достовірне уявлення про закономірності розвитку ринку міських земель.

Розвиток і поширення масової оцінки міських земель в Україні має супроводжуватися вдосконаленням законодавчої бази в галузі землеустрою та оціночної діяльності з метою встановлення загальних принципів і методик проведення масової оцінки.

Виявлення найважливіших факторів попиту і пропозиції, що впливають на формування і динаміку цін у масовій оцінці

Аналіз ринку в масовій оцінці має на меті вивчення всіх факторів попиту і пропозиції, що впливають на формування і динаміку цін. Перший етап - якісний аналіз ринку і виділення характеристик, які впливають на ціни, але кількісну міру їх впливу визначити неможливо. Ці характеристики не увійдуть в модель оцінки, хоча будуть задавати зовнішні обмеження її точності. Наприклад - зміна політичної ситуації або податкової політики не можна врахувати у формулі, але вони сильно впливають на ринок.

Другий етап - виділення характеристик, за якими можна зібрати інформацію і визначити кількісний вплив на ціну. Якісний аналіз проводиться по групах факторів і рівнями їх впливу [4].

У даній роботі перелік ціноутворюючих якостей формується на основі аналізу ринку нерухомості міста, так як на вартість земель впливають характеристики об'єктів нерухомості, розташованих на відповідних земельних ділянках, місце розташування, сусідство, екологія, обтяження та обмеження, фізичні характеристики грунтів і багато інших чинників.

Висновки

В даній магістерській роботі вирішена науково-практична задача, яка полягала у виявленні переваг і недоліків технологій і методик масової оцінки міських земель в різних країнах, розробці та апробації математичної моделі масової оцінки, адаптованої по відношенню до існуючого в регіоні (м.Донецьк) ринку земель і нерухомості.

Удосконалення законодавства, розробка і впровадження нових технологій і методик масової оцінки міських земель, заснованої на статистичному аналізі даних, сприятиме отриманню більш точних і достовірних результатів оцінки, які будуть максимально наближені до ринкової вартості об'єктів оцінювання.

При написанні даного реферату магістерська робота ще не завершена. Остаточне завершення - грудень 2011 р Повний текст роботи та матеріали по темі можуть бути отримані у автора або його керівника після зазначеної дати.

література

1. О. Драпіковській, І.Іванова. Масова оцінка міськіх земель: Україна та світовий досвід [електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/natural/Vpabia/2009_6-7/statii/UDK%20332.pdf


2. Управління земельними ресурсами в Європі, С.58-60 [електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.unece.org/env/documents/2005/wpla/ECE-HBP-140-r.pdf


3. Харрісон Генрі С. Оцінка нерухомості. Навчальний посібник. Пер. з англ. - М .: РІО Мособлупрполірафіздата, 1994.


4. Н.Калініної, Ю.Кочетков, В.Овсянніков. Центр аналізу ринку нерухомості [електронний ресурс]. - Режим доступу: http://crea.ru/newcrea/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm


5. Land (Real Estate) Mass Valuation Systems for Taxation Purposes in Europe [електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.isivi.it/vienna2005/mass.valuation.pdf


6. В.П.Федоров, О.М.Пахомова, Н.В.Буличева. Оцінка ринкової вартості землі методом масової оцінки (проблеми, модельне і інформаційне забезпечення) [електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.perspectiva-spb.ru/menu/publ/fedorov.htm


7. Robert J. Gloudemans. Mass Appraisal of Real Property - 1999. - 428 с.


8. С.Шавров. Податки на власність і масова оцінка нерухомості в Швеції [електронний ресурс]. - Режим доступу: http://land-reform.com/upload/e53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1.htm